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      一線地產調控效果顯著,商住比例有待改善

      文章發布日期:2020-07-31

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      盛松成為中國首席經濟學家論壇研究院院長,中國人民銀行參事

      后疫情時代,房價會怎么走?在2020支付寶·理財智庫夏季論壇上,中歐陸家嘴國際金融研究院常務副院長、央行調查統計司原司長盛松成分析了目前我國房地產市場的幾個新特點。

      盛松成開篇即指出,在吸取2003年和2008年教訓的基礎上,最近一輪房地產調控堅持房住不炒,堅持需求端調控不放松,較為成功。

      “一季度GDP負增長6.8%,是改革開放以來沒有過的,但是我們沒有把房地產作為短期刺激的手段,這樣嚴峻的形勢下堅持這么做是不容易的?!?nbsp;盛松成指出,疫情期間部分城市曾經出臺降低購房首付,甚至取消限購的政策,但迅速撤回;出現過熱苗頭的城市也加強了調控政策,例如杭州對人才優先購房設置了五年限售期、寧波擴大了限購區域范圍、東莞限制了預售最低規模及房價漲幅等。

      盛松成表示,穩房價、穩地價、穩預期,關鍵是穩房價。在控制房價的同時,通過振興實體經濟,不斷提高居民收入水平,通過擠泡沫而非刺破泡沫的方式,從根本上解決我國房價過高的穩定。

      他預計,未來房價總體呈平穩上升趨勢?!暗谝?,房價不可能固定,小幅上升是可以的,但是不能暴漲暴跌。第二,房價的長期漲幅應該低于收入漲幅,比如說收入漲幅6%,房價漲幅3%,那么連續20年下來,房價泡沫也就下來了?!?nbsp;盛松成總結道。

      與此同時,目前我國房地產市場呈現出幾個新特點。

      一是房地產投資銷售逐步恢復,但房價并未普漲,而是出現了城市間分化、同城分化的新現象。

      5月份,一二三線城市新建商品住宅價格指數同比分別上漲3.3%、5.3%和4.6%,漲幅較1月份降低0.6、1.6和1.8個百分點。同期,一二三線城市二手商品住宅價格指數同比分別上漲5.2%,2.0%和2.0%,漲幅較1月份提高3.0,下降1.4和1.7個百分點。

      “一手房市場地方政府是可以調控的,一線城市的新建房上漲低于二三線城市,這就是調控(的效果)?!?盛松成解釋道,“二手房房價地方政府很難調控,一線城市上漲高于二三線城市,這就反映了市場的變化,說明一線城市投資價值還在?!?/span>

      二是以“居住”需求為主導的市場正在形成。盛松成指出,今年以來,我國不同城市購房群體均主要由剛需和改善組成。年輕家庭首套住房是住宅市場主要需求之一。70—90平方米及90—120平方米戶型成為大多數城市住宅成交的主力型。

      另一方面,資源性住房需求例如學區房的需求比較明顯。高端需求也逐步改善。隨著人們收入提高,對住房品質及配套資源的要求逐步提升,改善型需求不斷增加,尤其在一線和核心二線城市體現更為明顯。

      三是住宅用地和商業用地占比有待改善。截至2020年6月,我國所有城市一線城市的商辦用房庫存為2954.69萬平方米,過去六個月的平均銷量僅為54.80萬平方米,去化周期長達59.1個月。其中,上海的商辦用房庫存高達1958.68萬平方米,過去六個月平均銷量為14.66萬平方米,去化周期長達133.61個月。相比之下,6月份,我國商品住宅待售面積23856萬平方米,較年初下降1800多萬平方米,庫存接近2012年末水平。

      這一占比造成的結果是,一線城市商辦用房庫存高企,不合理的土地供應給商業用戶銷售造成了巨大壓力,商辦用樓的租金下降顯著。而我國商品住宅的去化周期僅為4.4個月,目前已經不到3個月。

      “最近一年都不怎么提去庫存了,因為我們基本完成了住宅去庫存化?!?盛松成表示,“未來應該將更多的資源放在住宅,而不是商辦用房?!?/span>


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